مقصر اصلی ریزش سنگ نما به عمر ساختمان و علت حادثه بستگی دارد. در سال‌های ابتدایی، سازنده به دلیل عیوب احتمالی در ساخت مقصر اصلی است، اما با گذشت زمان، این مسئولیت به مالکین فعلی ساختمان منتقل می‌شود که وظیفه نگهداری و تعمیرات را بر عهده دارند. مدیر ساختمان نیز به عنوان نماینده مالکین، مسئولیت دارد که با بازرسی‌های دوره‌ای، هشدارهای لازم را بدهد و اقدامات پیشگیرانه برای تعمیر را پیگیری کند. یکی از بهترین راهکارهای پیشگیری، مقاوم‌سازی نما از طریق پیچ و رولپلاک سنگ نما است که ایمنی طولانی‌مدت را تضمین می‌کند. برای درک کامل جنبه‌های حقوقی، تفکیک دقیق وظایف و سایر راهکارها، با ما در ادامه این مقاله همراه باشید.
برای پیدا کردن مقصر ریزش سنگ نما، ابتدا باید به سراغ قانون برویم. چندین ماده قانونی به طور مستقیم و غیرمستقیم به این موضوع می‌پردازند.
این ماده به صراحت می‌گوید:
«صاحب دیوار یا عمارت یا کارخانه مسئول خساراتی است که از خراب شدن آن وارد می‌شود، مشروط بر اینکه خرابی در نتیجه عیبی حاصل گردد که مالک از آن مطلع بوده و یا از عدم مواظبت او تولید شده است.»
تفسیر ساده: این ماده، اصل مسئولیت را بر دوش مالک قرار می‌دهد. اگر نمای ساختمان (که بخشی از عمارت است) به دلیل یک عیب (مانند شل شدن سنگ‌ها) بریزد و خسارتی وارد کند، مالک یا مالکین مسئول هستند، به شرطی که:
این یعنی بی‌توجهی به ترک‌ها، برآمدگی‌ها یا هرگونه نشانه هشداردهنده در نما، مالکین را مستقیماً مسئول خسارات وارده می‌کند.
در ساختمان‌های امروزی، نما جزو “مشاعات” یا قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، مسئولیت حفظ و نگهداری از قسمت‌های مشترک بر عهده تمامی مالکین به نسبت سهم آن‌ها از کل ساختمان است. بنابراین، مسئولیت ریزش سنگ نمای ساختمان به صورت مشترک بر عهده همه ساکنین (مالکین) قرار دارد و نمی‌توان آن را تنها به گردن مالک واحدی انداخت که سنگ از جلوی پنجره او سقوط کرده است.
پاسخ به سوال “مقصر ریزش سنگ نما کیست؟” همیشه یک شخص یا گروه واحد نیست. این مسئولیت می‌تواند بین چندین طرف تقسیم شود.
در سال‌های اولیه پس از ساخت، به خصوص در دوره تضمین ساختمان، مسئولیت اصلی با سازنده و پیمانکار است. دلایل اصلی که سازنده را مقصر می‌کند عبارتند از:
اگر مشخص شود که علت ریزش سنگ، یک عیب پنهان ناشی از ساخت و ساز اولیه بوده، حتی پس از گذشت چند سال نیز می‌توان از طریق مراجع قضایی و با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، سازنده را مسئول دانست.
مهندس ناظر وظیفه دارد بر تمام مراحل اجرای ساختمان، از جمله نصب نما، نظارت دقیق داشته باشد و از انطباق آن با نقشه‌ها و استانداردها اطمینان حاصل کند. اگر مهندس ناظر در انجام وظایف خود کوتاهی کرده و اجرای غیراصولی نما را تایید کرده باشد، او نیز در مسئولیت ریزش سنگ نما شریک خواهد بود. به همین ترتیب، اگر طراح، یک نمای پیچیده و پرخطر را بدون در نظر گرفتن جزئیات اجرایی کافی طراحی کرده باشد، او نیز سهمی از تقصیر خواهد داشت.
همانطور که در بخش حقوقی اشاره شد، پس از تحویل ساختمان و پایان دوره تضمین، مسئولیت اصلی حفظ و نگهداری به مالکین منتقل می‌شود. مالکین به عنوان صاحبان اصلی ساختمان، وظیفه دارند:
نکته مهم: حتی اگر یک یا چند مالک با پرداخت هزینه تعمیرات مخالفت کنند، این موضوع دافع مسئولیت قانونی آن‌ها در برابر اشخاص ثالث (مانند عابرین پیاده) نخواهد بود. هیئت مدیره می‌تواند از طریق مراجع قانونی، مالکین ممتنع را مجبور به پرداخت سهم خود کند.
مدیر ساختمان، نماینده قانونی و اجرایی مالکین است. اگرچه مدیر به خودی خود مالک مشاعات نیست، اما قصور او در انجام وظایفش می‌تواند برای او مسئولیت به همراه داشته باشد. وظایف مدیر در قبال نمای ساختمان عبارتند از:
اگر مدیر ساختمان در انجام این وظایف کوتاهی کند و این کوتاهی منجر به حادثه شود، او نیز به دلیل تقصیر در مدیریت، در کنار مالکین، مسئول خواهد بود.
همیشه پیشگیری بهتر از درمان است. به جای آنکه منتظر وقوع حادثه بمانیم و سپس به دنبال مقصر ریزش سنگ نما بگردیم، می‌توان با اقدامات ساده اما حیاتی، ایمنی ساختمان و آرامش خاطر خود را تضمین کنیم..
حداقل دو سال یک بار، به خصوص پس از فصل‌های سرد و یخبندان، از یک متخصص یا شرکت معتبر بخواهید تا نمای ساختمان را به طور کامل بازرسی کند. این بازرسی‌ها (که اغلب با استفاده از تکنیک دسترسی با طناب یا راپل انجام می‌شود) می‌تواند نقاط ضعف و سنگ‌های در معرض خطر را قبل از سقوط شناسایی کند.
مطمئن‌ترین، متداول‌ترین و مقرون‌به‌صرفه‌ترین روش برای جلوگیری از ریزش سنگ نما، “پیچ و رولپلاک کردن” است. در این روش، سنگ‌ها توسط پیچ‌های گالوانیزه و مقاوم در برابر زنگ زدگی به بدنه اصلی ساختمان مهار می‌شوند. این کار یک اتصال مکانیکی محکم ایجاد می‌کند که دیگر به چسبندگی ملات وابسته نیست و تا سال‌ها ایمنی نما را تضمین می‌کند.
توصیه: اگر عمر ساختمان شما بیش از ۱۰ سال است و نمای آن از سنگ تشکیل شده، حتماً اجرای پیچ و رولپلاک را در اولویت برنامه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان قرار دهید. این یک هزینه نیست، بلکه یک سرمایه‌گذاری برای ایمنی است.
با وجود تمام اقدامات پیشگیرانه، حادثه ممکن است رخ دهد. بیمه مسئولیت مدنی مدیر و هیئت مدیره ساختمان یک پوشش بیمه‌ای ضروری است. این بیمه، خسارات مالی و جانی وارد شده به اشخاص ثالث در محدوده مشاعات ساختمان (از جمله خسارات ناشی از ریزش سنگ نما) را تا سقف تعهدات خود پوشش می‌دهد. داشتن این بیمه، بار مالی سنگین را از دوش مالکین برداشته و فرآیند جبران خسارت را برای فرد زیان‌دیده تسهیل می‌کند.
اگر با حادثه ریزش سنگ نما مواجه شدید، حفظ خونسردی و انجام اقدامات صحیح بسیار مهم است:
در نهایت، پاسخ به سوال “مقصر ریزش سنگ نما کیست؟” یک جواب ساده ندارد. این مسئولیت زنجیره‌ای است که از سازنده و ناظر شروع شده و در نهایت به مالکین فعلی ساختمان به عنوان مسئولین اصلی حفظ و نگهداری می‌رسد. مدیر ساختمان نیز به عنوان بازوی اجرایی مالکین، نقش مهمی در پیشگیری و مدیریت این خطر دارد.
فراموش نکنیم که مسئولیت ریزش سنگ نمای ساختمان تنها یک مسئله حقوقی و مالی نیست؛ بلکه یک مسئولیت اخلاقی و اجتماعی برای حفظ جان و مال شهروندان است. با بازرسی‌های منظم، انجام اقدامات پیشگیرانه مانند پیچ و رولپلاک، و تهیه بیمه مسئولیت، می‌توانیم از وقوع این حوادث تلخ جلوگیری کرده و شهری امن‌تر برای همه بسازیم.
آیا نمای ساختمان شما ایمن است؟ همین امروز این موضوع را در جلسه بعدی ساختمان مطرح کرده و برای پیشگیری از حوادث ناگوار اقدام نمایید. تجربیات یا سوالات خود را در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.
