بگذارید خیالتان را راحت کنیم: در ۹۰ درصد پروندههای قضایی مربوط به سقوط سنگ نما، مدیر ساختمان متهم ردیف اول است. شاید بپرسید “چرا من؟ سازنده بد ساخته است!” اما قانون تملک آپارتمانها (بهویژه ماده ۱۴) نگاه متفاوتی دارد. قانونگذار میگوید ساختمان مانند یک موجود زنده است و مدیر، “قیم” و مسئول نگهداری آن است. اهمال در پیچ و رولپلاک نما، از نظر قاضی یک حادثه نیست؛ بلکه “ترک فعل” و “بیاحتیاطی” است که میتواند پای مدیر را به پروندههای سنگین کیفری (زندان) و مدنی (دیه میلیاردی) باز کند.
اما نترسید؛ قانون همانقدر که سختگیر است، “راه گریز” و “سپر دفاعی” هم دارد. ما در مجموعه «آرس» اینجاییم تا این سپر را به دست شما بدهیم.
برای اینکه در پروژه پیچ و رولپلاک نما، هم ساختمان ایمن شود و هم شما از گزند شکایات و حوادث در امان بمانید، باید از یک مسیر ۵ مرحلهای عبور کنید. آنچه در ادامه میخوانید، سرفصلهای حیاتی است که هر مدیر ساختمان باهوشی باید بداند.
(در مقالات تخصصی آینده، هر کدام از این بخشها را با جزئیات دقیق و بندهای قانونی موشکافی خواهیم کرد).
بسیاری از مدیران قبل از اینکه حتی پیچی سفت شود، در دادگاه محکوم شدهاند! چرا؟ چون “مقدمات حقوقی” را اشتباه چیدهاند. در این مرحله سوالاتی مطرح است که پاسخ ندادن به آنها خطرناک است:
“ساختمان ما بیمه حوادث دارد، خیالم راحت است.” یا “پیمانکار گفت مدرک بینالمللی دارد، پس کارش درست است.” یا “پیمانکار گفت ضمانت می دهد، پس مسئولیتش با من نیست است.”بگذارید صریح باشیم: این سه جمله، بزرگترین دروغهایی هستند که یک مدیر میتواند به خودش بگوید. در روز حادثه، دادگاه با “تصورات” شما کاری ندارد، با “اسناد حقوقی” کار دارد. در این مرحله، با ۴ تلهی خطرناک روبرو هستید که اگر آنها را نشناسید، مسئولیت تمام و کمال حادثه با شماست:
دانلود یک نمونه قرارداد از اینترنت، مثل خرید دارو از دستفروش است! قراردادهای پیچ و رولپلاک باید “تخصصی” و “مناسب شرایط موجود” باشند.
وقتی طنابها بسته شد و دریلها روشن شد، ساختمان شما یک “کارگاه ساختمانی” است و قوانین خاص خودش را دارد.
کار تمام شد؟ اشتباه نکنید. تا زمانی که “مدارک پایان کار” امضا نشود، هنوز کارگاه شما از نظر قانون می تواند فعال باشد.
پرونده شماره ۱: توهمِ آگاهی (فاجعه خیابان جردن)
برای اینکه بدانید چرا این ساختار حقوقی مهم است، بیایید نگاهی به پرونده قضایی فرضی “خیابان جردن” بیندازیم.
خلاصه پرونده: آقای “میم”، مدیر ساختمان، برای کاهش هزینهها کارشناسی محل مورد نیاز به پیچ و رول پلاک را خودش انجام داد و دستور داد فقط سنگهای چهار چوب پنجره ها پیچ شوند. او قرارداد سفت و سختی نداشت و از جزئیات بیمه هم بیخبر بود.
حادثه چه بود؟ شش ماه بعد، سقوط یک سنگ به ظاهر سالم روی یک خودروی لوکس، خسارتی ۳۰۰ میلیون تومانی به بار آورد.
رای دادگاه چه بود؟ دادگاه آقای مدیر را به دلیل “عدم نگهداری صحیح” و “عدم نظارت صحیح” ۸۰٪ مقصر شناخت!
درس عبرت:هرگز خودتان کارشناسی نکنید.. با یک شرکت معتبر قرارداد “کنتراتی” ببندید و بگویید: “من ایمنی میخواهم نه سوراخ سوراخ کردن نما
ایمنسازی نما فقط سوراخ کردن سنگ نیست؛ ایمنسازیِ جایگاه حقوقی شماست. ما در «آرس» فقط پیچ و رولپلاک نمیکنیم؛ ما به شما آرامش حقوقی میفروشیم. تمام سرفصلهایی که در بالا خواندید، بخش کوچکی از استانداردهای حقوقی و اجرایی شرکت آرس هستند. ما این مسیر پر پیچ و خم را برای شما هموار کردهایم.
همانطور که در این سالها بوده ما نیاز شما را به درستی میسنجیم و به درستی به تعهدات خود عمل میکنیم
اقدام بعدی شما چیست؟ آیا مطمئن هستید که نمای ساختمان شما همین الان آبستن یک حادثه حقوقی نیست؟ برای دریافت مشاوره حقوقی رایگان و بازدید کارشناس جهت بررسی وضعیت نما، همین حالا عکس ساختمان خود را برای ما ارسال کنید. ما نه تنها قیمت میدهیم، بلکه ریسکهای پنهان ساختمانتان را هم به شما خواهیم گفت.
برای دریافت مشاوره رایگان با کارشناسان ما تماس بگیرید؟
تماس مستقیم با کارشناسسوالات متداول حقوقی (FAQ)
1 . اگر مستاجر پول پیچ و رولپلاک را ندهد، مدیر چه کار کند؟ طبق قانون، طرف حساب مدیر “مالک” است. شما باید هزینه را از مالک مطالبه کنید. اگر مالک پرداخت نکرد، طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها میتوانید خدمات (آب، گاز و…) را قطع کنید یا اظهارنامه قضایی بفرستید.
2 . آیا برای پیچ و رولپلاک نیاز به اجازه شهرداری داریم؟ خیر. مزیت بزرگ روش راپل (طناب) این است که بر خلاف داربست، نیاز به “مجوز سد معبر” و پرداخت هزینه به شهرداری ندارد.
3 . اگر همسایه کناری اجازه ندهد طنابکار از فضای بالای حیاطش رد شود، چه کنیم؟ طبق قانون مدنی، هوا و فضای بالای ملک تا ارتفاع متعارف متعلق به مالک است. اما در موارد “تعمیرات ضروری رفع خطر”، اگر همسایه ممانعت کند، میتوانید با مراجعه به شورای حل اختلاف، “دستور موقت” بگیرید. البته معمولاً با زبان خوش و یک جعبه شیرینی حل میشود!
۴. آیا مدیر میتواند بدون اجازه مجمع (ساکنین) اقدام به پیچ و رولپلاک کند؟ بله، و حتی باید بکند! طبق ماده ۱۴، حفظ ایمنی ساختمان وظیفه مدیر است. اگر نما خطرناک باشد (خطر جانی)، مدیر میتواند بدون تصویب مجمع اقدام به ایمنسازی فوری کند و سپس هزینه را مطالبه نماید. تاخیر برای گرفتن رضایت همه، در صورت بروز حادثه، عذر موجهی در دادگاه نیست.
